Panduan & Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Ruko 2026 Terbaru

Banyak pengusaha pemula mengira bahwa kuitansi bermaterai sudah cukup untuk menandai kepemilikan ruko, padahal itu persepsi yang keliru. Dalam hukum properti, ada perbedaan besar antara perjanjian pengikatan (SPJB) dengan akta peralihan hak (AJB). Salah langkah di awal bisa membuat Anda gagal mendapatkan izin usaha (OSS) nantinya karena status kepemilikan yang belum tuntas secara hukum.

Agar tidak terjebak masalah legalitas di kemudian hari, Anda perlu memahami fungsi dokumen ini dengan benar. Sebelum masuk ke contoh draft, pastikan Anda mengerti komponen vital apa saja yang membedakan transaksi ruko dengan rumah biasa berikut ini.

Apa itu Surat Jual Beli Ruko?

Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB) ruko adalah kesepakatan tertulis antara penjual dan pembeli yang memuat janji untuk melakukan transaksi jual beli. Dokumen ini biasanya dibuat “di bawah tangan” (tanpa melibatkan pejabat umum), atau melalui notaris sebagai pengikat awal saat baru membayar uang muka (DP) atau dalam skema cicilan bertahap ke pemilik langsung.

Perlu Anda ingat, SPJB belum memindahkan hak kepemilikan sertifikat dari penjual ke pembeli. Fungsinya adalah mengunci harga, objek ruko, dan komitmen kedua belah pihak agar transaksi tidak batal di tengah jalan.

Dokumen ini menjadi dasar hukum bagi Anda untuk menuntut jika penjual ingkar janji (wanprestasi) sebelum proses balik nama resmi dilakukan.

Bedanya SPJB Ruko dengan AJB (Akta Jual Beli)

Orang sering tertukar antara SPJB dan AJB, padahal keduanya memiliki kekuatan hukum dan fungsi yang berbeda dalam tahapan transaksi properti. Perhatikan perbedaannya:

• SPJB (Pengikatan): Sifatnya adalah janji untuk menjual dan membeli. Biasanya dilakukan saat pembayaran belum lunas atau syarat administrasi belum lengkap. Dokumen ini bisa dibuat secara privat antara dua pihak.
• AJB (Peralihan Hak): Ini adalah dokumen final yang sah untuk memindahkan nama di sertifikat (balik nama). AJB wajib dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan hanya bisa ditandatangani jika pajak (PPh dan BPHTB) sudah lunas serta sertifikat asli sudah dicek bersih dari sengketa.

Baca Juga: Apa Itu PPAT? Definisi, Wewenang, & Bedanya dengan Notaris

Fungsi Vital Perjanjian Jual Beli: Kenapa Lisan Saja Tidak Cukup?

Hanya mengandalkan ucapan “deal” sangat berisiko bagi bisnis Anda. Berikut alasan kenapa perjanjian tertulis itu wajib:

• Mengunci Harga: Mencegah penjual menaikkan harga secara tiba-tiba karena melihat properti di sekitarnya naik harga.
• Bukti Setor Uang Muka: Menjadi bukti sah bahwa Anda sudah memiliki hak prioritas atas ruko tersebut sebesar nilai DP yang masuk.
• Kejelasan Fasilitas: Menegaskan apa saja yang Anda dapatkan, misalnya apakah AC sentral, partisi toko, atau rolling door termasuk dalam harga jual atau akan dicabut pemilik lama.

Format & Pasal Wajib dalam Surat Jual Beli Ruko

Agar surat perjanjian Anda memiliki kekuatan pembuktian yang baik, pastikan tercantum poin-poin berikut ini:

1. Identitas Lengkap: Nama, NIK (KTP), NPWP, dan alamat sesuai kartu identitas. Untuk ruko, pastikan NPWP penjual tercatat benar untuk urusan validasi pajak nanti.
2. Objek Ruko: Tuliskan alamat lengkap, Nomor Sertifikat (SHM/HGB), luas tanah, luas bangunan, dan batas-batas wilayahnya (utara, selatan, timur, barat).
3. Harga & Cara Bayar: Jelaskan total harga, berapa DP yang dibayar, dan kapan pelunasan dilakukan (tanggal jatuh tempo).
4. Jaminan Bebas Sengketa: Pernyataan penjual bahwa ruko tidak sedang digadaikan, disewakan ke pihak lain, atau dalam sengketa waris.
5. Sanksi & Denda: Konsekuensi jika pembeli telat bayar atau penjual membatalkan transaksi sepihak, biasanya berupa pengembalian uang hingga dua kali lipat.

Baca Juga: 10 Contoh Surat Kuasa Tanah untuk Berbagai Keperluan

Klausul Khusus Ruko: Jangan Samakan dengan Rumah!

Ini adalah bagian yang sering dilupakan banyak orang. Ruko memiliki karakteristik bisnis yang unik, sehingga Anda wajib menambahkan klausul “pengaman” berikut ini agar tidak rugi bandar:

• Status Lahan Parkir: Seringkali area parkir depan ruko diklaim sebagai fasilitas umum oleh pengelola kawasan, bukan milik pribadi pemilik ruko. Pastikan status ini tertulis jelas di perjanjian agar Anda tidak berselisih paham dengan tetangga atau Dinas Perhubungan nantinya.
• Jaminan Izin Domisili & Zonasi: Mintalah jaminan bahwa lokasi ruko tersebut berada di zona yang bisa diterbitkan izin usahanya (OSS/NIB). Jangan sampai Anda beli ruko untuk bengkel, tapi ternyata zonanya khusus perkantoran.
• Utilitas Komersial: Pastikan tidak ada tunggakan listrik dan air. Ingat, tarif listrik ruko (Bisnis) biasanya lebih mahal dari rumah tangga, jadi cek tagihan terakhir sebelum tanda tangan.

Baca Juga: Syarat dan Cara Membuat NIB [Update 2026]

Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Ruko & Kios

Kami menyediakan contoh surat perjanjian jual beli ruko dan kios dalam format PDF siap unduh. Draf ini mudah disesuaikan dan sudah mencakup klausul penting untuk keamanan bisnis.

Dok. Mekari Sign

Download Template Surat Perjanjian Jual Beli Ruko & Kios | PDF

Berikut adalah format surat perjanjian yang mencakup klausul keamanan bisnis. Anda bisa menyalin draf ini dan menyesuaikannya dengan kebutuhan.

Dok. Scribd

Baca Juga: Panduan Tanda Tangan Elektronik Sah Secara Hukum di Indonesia

Tips Aman Sebelum Tanda Tangan Jual Beli Ruko

Seringkali orang hanya fokus pada harga dan lokasi, padahal ada detail tersembunyi di ruko yang bisa bikin boncos setelah transaksi. Sebelum tanda tangan, cek 6 hal ini:

1. Cek Status PKP Penjual: Jika penjual adalah perusahaan atau Pengusaha Kena Pajak (PKP), transaksi ini dikenakan PPN 11%. Pastikan harga yang disepakati sudah termasuk PPN atau belum agar Anda tidak kaget dengan tagihan pajak tambahan.
2. Nasib Penyewa Eksisting: Ingat hukum “jual beli tidak memutus sewa”. Jika ruko masih ada penyewanya, Anda tidak bisa mengusir mereka seketika. Pastikan ada kesepakatan tertulis soal kapan ruko benar-benar kosong.
3. Kesesuaian Fungsi IMB/PBG: Jangan hanya cek fisik, cek juga Izin Mendirikan Bangunan-nya. Jika di dokumen tertulis fungsi “kantor” tapi Anda ingin buka “restoran”, Anda harus keluar biaya lagi untuk revisi izin agar legal.
4. Tunggakan IPL Komersial: Berbeda dengan rumah, Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) ruko tarifnya sangat tinggi. Minta bukti lunas tertulis dari pengelola kawasan (bukan cuma kuitansi listrik) untuk menghindari warisan utang jutaan rupiah.
5. Batas Parkir & Kanopi: Perhatikan kanopi tambahan di depan ruko. Pastikan tidak melanggar Garis Sempadan Bangunan (GSB). Banyak kasus kanopi ruko dibongkar paksa Satpol PP karena memakan badan jalan atau trotoar.
6. Kualitas Dinding Pemisah: Untuk ruko gandeng, cek apakah dinding pemisah dengan tetangga adalah double wall atau satu dinding dipakai berdua. Ini krusial untuk keamanan dari risiko kebakaran tetangga dan peredam suara bisnis.

Baca Juga: Contoh Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat Tanah, Terlengkap!

Sekarang Anda paham bahwa kuitansi bermaterai saja tidak cukup untuk melindungi aset bisnis Anda. SPJB adalah benteng pertahanan pertama untuk memitigasi risiko sengketa zonasi dan perizinan sebelum sertifikat resmi balik nama melalui AJB. Jangan anggap remeh dokumen ini jika tidak ingin pengurusan izin usaha (OSS) Anda terhambat di kemudian hari.

Setelah draf ini disepakati, segera lanjut ke proses notaris. Untuk urusan dokumen bisnis yang menumpuk, tinggalkan cara manual yang lambat. Gunakan solusi manajemen dokumen digital dari Mekari Sign agar proses tanda tangan kontrak lebih cepat, praktis, dan tetap sah secara hukum.

Kelola ribuan kontrak jual beli dan dokumen properti tanpa ribet dengan Mekari Sign sekarang!

Coba Gratis

Referensi

• Badan Pertanahan Nasional (BPN)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)
• Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR)